В связи с продажей участков без подряда все больше стало появляться «шанхаев» с разнообразием строений – от незатейливых домов из обыкновенного бруса до вычурных каменных палат. Коробки трехэтажных коттеджей вперемешку с низенькими каркасными домиками порой смотрятся как группа клоунов на арене цирка. Одни в серых трусах и белых майках, другие в синих шароварах и красных рубахах. Словом, кто во что горазд. Правда, за последний год появилась и масса компаний, и группы рядовых «шабашников», готовых исправить положение и придать любому дому достойный вид.

Ретюнинг или ребилдинг?

Мне и самому пришлось столкнуться с представителями этого вида бизнеса. Изба, построенная 16 лет назад из бревен и изрядно проконопаченная обыкновенной паклей, перестала «смотреться», когда вокруг стали появляться аккуратные домики, отделанные сайдингом, с веселыми балкончиками и лоджиями, башенками и встроенными в крышу оконцами. И нам тоже захотелось чего-то необыкновенного. Мы обратились в небольшую компанию, специалисты которой готовы были сделать из любой лачуги «дом-конфетку».

«Итак, чего тебе надобно, хозяин?» – осмотрев со всех сторон дом, спросила «золотая рыбка», то бишь дядька лет сорока, представившийся архитектором компании. Я сказал, что бревна чересчур грустно смотрятся на фоне елок, растущих на участке, и неплохо было бы отделать дом сайдингом или вагонкой, а также поменять наличники на окнах. «Это будет ретюнинг», – констатировал дядька и назвал довольно приемлемую сумму за работу. Я понятия не имел, что такое ретюнинг, и продолжил свои фантазии: «А еще хотелось бы укоротить большую комнату на втором этаже и на высвобожденном месте организовать светлую лоджию, смастерить аккуратное крылечко, вставить в крышу пару... Читать дальше »

Проживая многие годы в одной и той же квартире, большинство людей даже не задумываются о реальной цене собственного жилья.

Однако порой все же приходится столкнуться с необходимостью оценки стоимости квартиры - как правило в случае, если предполагается ее продать или использовать в качестве залога. Что такое оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры - это определение рыночной цены права собственности или иных вещных прав на нее. В настоящее время на рынке работает немало организаций, осуществляющих оценку стоимости квартиры - это могут быть как специализированные оценочные бюро, так и соответствующие подразделения юридических компаний или агентств недвижимости. Имеется и необходимая нормативно-правовая база - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ и федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".

Для каких целей необходима оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры необходима в следующих случаях:

* для использования ее качестве объекта залога

* при проведении сделки купли-продажи

* для проведения страхования

* при решении имущественных споров

* для вступления в права наследства

* при декларировании имущества

Факторы, оказывающие влияние на стоимость оцениваемой квартиры

Многие факторы играют существенную роль при оценке стоимости квартиры. Среди наиболее значимых стоит выделить следующие:

* местоположение квартиры (транспортная доступность, расстояние до центра, благоустроенность территории и т.п.)

* состояние жилого дома, в котором находится квартира (тип здания, год постройки, материал стен и т.п.)

* функционал... Читать дальше »

Бум ветхого жилья заканчивается. Каждый год Администрации муниципальных образований обещают закончить переселение жильцов из домов, предназначенных под снос. Акция по выдаче новых квартир взамен старых выполнила и перевыполнила свою рекламную функцию: несколько предыдущих лет она собирала целые очереди покупателей, а цены в таких домах были едва ли не на 50% выше рыночных. Но лихо въехать в рушащуюся квартиру и тут же получить новую получилось не у всех. Для защиты от не очень нуждающихся, но очень предприимчивых в процедуру переселения включили довольно серьезные фильтры. Из-за которых доказывать свое честное проживание в хрущевке пришлось всем жильцам подряд.

Дом под снос – это перспективно. При перераспределении и выселении собственникам квадратных метров выдадут равнозначные по площади и количеству комнат квартиры, но новые. А тем, кто живет в неприватизированной квартире, будут исчислять жилплощадь из расчета 18 кв. м на человека (если семья больше двух человек).

То есть стандартная семья из двоих родителей и двоих детей получит после хрущевки-малометражки аж 72 кв. м. Поэтому многие пытаются менять квартиры в несносимых и вполне сносных домах на ветхие постройки. А если туда еще вписать и бабушек, племянников, двоюродных братьев, так, наверное, вообще можно хоромы урвать?

Оказывается, нет.

1. Лишние метры за родственников? Во-первых, вписать больше людей, чем из расчета 10 кв. м на человека, не получится по нормам квадратуры. А во-вторых, и за тех родственников, на которых места хватает, вам дадут при переселении лишнюю площадь только в том случае, если отселение планируется не раньше, чем через 5 лет. А вписать родственника в этом случае будет сложн. Город будет всячески отказывать во вс... Читать дальше »

Нынешним жарким летом, преодолевая многокилометровые пробки по дороге на дачи, многие с завистью смотрят на дома на берегах рек, озер, водохранилищ. Участок у воды – настоящее спасение от зноя. Сегодня предложение таких наделов и домовладений довольно обширно, а цены различаются на порядки.

Как говорят продавцы-практики, у потребителя пользуются успехом предложения с наибольшим числом конкурентных преимуществ. Близость водоема – это очень сильный аргумент «за» покупку. 

Всего же по оценке аналитического центра, около 70% выставленных на продажу поселков в регионе имеют на своей территории какие-либо водоемы или расположены от воды не далее чем в двух километрах. «Однако, только 20% из них находятся на берегу крупных рек, озер или водохранилищ.

До пляжа - пешком или на колесах?

Но позиционируя свои предложения на загородном рынке как коттеджные поселки вблизи водоемов, застройщики зачастую приукрашивают общую картину. Бывает, что водохранилища, крупные озера или реки в местности расположения землеотвода действительно есть, но до них можно добраться только на автомобиле. Поселок может позиционироваться как стоящий на воде только в том случае, если из любой его точки можно добраться до берега водоема максимум за 20 минут пешком. Большее время на дорогу допустимо, но только в случае, если речь идет о большом водоеме. Реки шириной 10-50 метров вдали от поселков, как правило, не идентифицируется с ним. При проектировании наших поселков мы придерживаемся правила десятиминутной пешей доступности воды.

Внимание: выбор поселка. Что можно, что нельзя

Покупать участок у «большой воды» следует очень осторожно. Водный Кодекс РФ регулирует вопросы строительства вблизи водоемов, и в преде... Читать дальше »

По данным риелторов, с начала кризиса количество проблемных квартир (то есть таких, приобретая которые вы рискуете остаться и без денег, и без крыши над головой), увеличилось на 40%. Как защититься от обмана, на что обратить внимание при выборе и как проверить, не грозит ли покупка разорением?

Чистая квартира — что это?

В целом юридическая чистота – это положительная история объекта с первого владельца, отсутствие правовых препятствий для проведения сделки. В будущем не должно возникать оснований для оспаривания законности купли-продажи и признания ее недействительной. Необходимо подтвердить, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями. Наиболее распространенные риски связаны с соблюдением прав несовершеннолетних, наследников, лиц, находящихся в местах лишения свободы, недееспособных. Оснований для признания сделки недействительной несколько:

• нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

• несоответствие сделки закону или иным правовым актам;

• совершение сделки человеком, не способным понимать значение своих действий;

• совершение сделки недееспособным или лицом, ограниченным в дееспособности;

• совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;

• мошенничество, подлог документов.

Также стоит настоятельно обратить внимание на следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;

• основание перехода (договор приватизации, купли-продажи, мены и т.д.);

• выписку из домовой книги, архивную выписку из домовой книги;

• копию финансово-лицевого счета;

• техпаспорт и экспликацию БТИ;

• разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире... Читать дальше »

Приобретение любой загородной недвижимости, будь то дом, дача, коттедж или просто земельный участок, потребует оформления собственности. В случае с земельным участком возможны два основных варианта оформления собственности: покупка существующего участка или «рождение» нового, не существовавшего прежде. Второй вариант сложнее, но и первый при ближайшем рассмотрении оказывается связан с немалыми сложностями.

Какие документы нужно собрать для оформления земельного участка в собственность? Какие инстанции пройти и в какой последовательности?

В большинстве случаев речь идет именно о покупке существующего участка и сопутствующей этому процедуре оформления собственности на землю. В этом случае оформление сводится к следующим основным этапам: заключение договора купли-продажи участка, проведение оплаты, подписание акта приемки-передачи, оплата государственной пошлины.

В ходе оформления земельного участка в собственность необходимо пройти следующие этапы:

1) прием документов, представленных для государственной регистрации права собственности на земельный участок, и сама регистрация таких документов;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записи в ЕГРП на земельный участок при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права собственнос... Читать дальше »

 Сегодня, для того, чтобы найти интересный квартирный вариант не нужно перелопачивать вороха газет, - вся необходимая информация сосредоточена в специальных риэлторских базах. Получить доступ к такой базе может любой желающий. И поэтому вполне естественен вопрос – а зачем, собственно, нам риэлторы? Ведь все варианты под рукой! Но всем ли объявлениям в базах можно верить?

Все базы, которые выдержали конкуренцию в Интернете, доступны для всех пользователей, но на разных условиях. Из чистого альтруизма заниматься этим, довольно сложным бизнесом никто не станет, базы данных по объектам недвижимости работают по разным принципам. В одних берут плату за просмотр объявлений. Вернее – объявления можно посмотреть бесплатно, но за доступ к контактной информации нужно платить. 

Самое важное в объявлении – это номер телефона. Главная задача любой базы информации, помочь человеку получить интересующие его данные в кратчайшие сроки. Но в базу данных может попасть разная информация, включая недостоверную. Создатели баз – просто физически не в состоянии проверить все объявления, поэтому основные наши усилия сосредоточены на улучшении качества подачи информации и обеспечении ее максимальной полноты. К информации, размещенной в базе данных нужно подходить со знанием дела. Более того, в нашей стране нет таких правил как в США, когда податель информации (риэлтор) несет профессиональную ответственность за ее корректность, поэтому все нужно проверять. К слову, в США санкции за недостоверную информацию очень строгие вплоть до «отлучения» от профессии. В России объявление о продаже квартиры может дать продавец, риэлтор и даже сосед или мошенник. И указывает он в этом объявлении ту информацию, которую считает нужной. Иногда, желая ... Читать дальше »

По утверждению депутата Госдумы Галины Хованской, в кризисное время проявилась тенденция к деприватизации квартир. Их собственники мотивируют это тем, что пользоваться услугами социального жилья гораздо дешевле. Так ли это на самом деле?

Смотреть в корень

История деприватизации довольно коротка. Как только появился документ – разрешение на перевод квартир в частную собственность «О приватизации жилья», так через короткое время чиновники дали обратный ход и «сконструировали» бумагу «О деприватизации». Такой шаг объяснялся тем, что поначалу приватизировали квартиры все кому не лень, не задумываясь о том, насколько это выгодно или, наоборот, неудобно. Статья 20 Закона о введении в действие ЖК РФ гласила, что «граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

В случаях деприватизации город получает обратно жилье, ранее выведенное из его собственности. Властям это выгодно. Ведь если квартира расприватизирована и является городским имуществом, после смерти или переезда нанимателя в другое место жительства высвобожденное жилье снова можно предоставить очередникам. Словом, деприватизация автоматически увеличивает жилой фонд города».

Но деприват... Читать дальше »

 Президент России Дмитрий Медведев поручил ускорить подготовку введения налога на недвижимость, который будет взиматься с рыночной стоимости имущества. Государственная машина «по ускорению» уже заработала. Чем могут обернуться нововведения для собственников и остальных участников рынка? Мы решили обсудить этот вопрос с нашими экспертами

История попыток введения рыночной оценки для расчетов налогов на имущество насчитывает несколько лет. Однако, сколько об этом не говорили, дальше разговоров дело не сдвинулось. Теперь к ускорению введения новых налогов уже призывает Президент. Понятно, что в условиях кризиса государству нужны новые источники доходов. Бюджет на ближайшие годы опять планируется с дефицитом. Очевидно, что власти решили взяться за собственников имущества всерьез. Ведь до сих пор налог с недвижимости взимался исходя из так называемой балансовой стоимости объекта, которая по сравнению с рыночной была ниже в несколько раз. Пока налог на имущество взимается с организаций по максимальной ставке - 2,2%, с физических - по ставке до 2%. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих - 1,5%.

Искушение одним махом поднять доходы бюджета за счет собственников вполне понятно. Тем более, что такая методика расчетов принята фактически во всем мире. То есть фактически мы собираемся сделать еще один шаг на пути к реальной рыночной экономике.

В бюджетном послании главы государства говорится: «Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из ... Читать дальше »

 Аренда комнаты в Красноярске обходится заметно дешевле, чем аренда квартиры, даже однокомнатной. Поэтому, стремясь сэкономить на жилье, многие останавливаются именно на варианте комнаты. Правда, снять комнату тоже можно по-разному: можно поселиться в квартире с хозяевами, можно снять одну квартиру на большое количество жильцов, можно въехать арендатором в коммуналку…

Какие варианты аренды комнаты существуют?

Основных – три: это аренда комнаты у хозяина (и совместное проживание с ним в одной квартире), аренда квартиры вскладчину на несколько человек и аренда комнаты в коммуналке.

Большой юридической разницы между арендой комнаты в квартире, где проживает только ее владелец, и арендой комнаты в коммуналке нет. По закону, и в том, и в другом случае достаточно заключения типового договора. В обоих случаях заключается договор найма, причем если комната в коммунальной квартире находится в собственности арендодателя, то он не обязан спрашивать согласия соседей на сдачу жилья».

«Заключается договор найма с собственником, в одном случае квартиры, в другом – комнаты. По закону, если комната находится в собственности, то согласие других жильцов коммуналки не требуется, но практический опыт показывает, что лучше все-таки соседей поставить в известность и заручиться их согласием».

Какой из существующих вариантов самый комфортный?

Изначально ясно, что совместное проживание с кем бы то ни было, не являющимся членом вашей семьи, со стопроцентной вероятностью приведет либо к поиску компромисса, либо к конфликтам. «С точки зрения психологического комфорта все зависит от конкретных обстоятельств: каков хозяин квартиры, у которого арендатор намерен снять комнату, остальные жильцы – если речь... Читать дальше »