За последний год ипотечное кредитование на нашем рынке прошло много разных стадий. Была «полная заморозка» – зимой и весной кредиты практически не выдавались, хотя банки по каким-то своим соображениям и продолжали эту услугу рекламировать. Летом началось робкое оживление, а с середины сентября все больше признаков стало указывать на полноценное возрождение.

Как обстоят дела с ипотечным кредитованием сегодня – этот вопрос изучал корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Прогресс налицо…

Начиная с середины лета количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. «По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц», - сообщили нам в Аналитическом консалтинговом центре компании «МИЭЛЬ». Цифры эти, конечно, на 60% ниже того, что было летом 2008 года. Но если сравнивать не с этими благополучными временами, а «тощими» зимой и весной – улучшение налицо.

«В сентябре, по сравнению с началом года, количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза», - говорит Динара Гарипова, руководитель информационной службы Холдинга МГСН.

«Действительно, в настоящий момент мы наблюдаем некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, - соглашается Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц «Смоленского банка». – В последние пару месяцев ряд банков заявили о либерализации условий: в частности, о снижении процентных ставок. Мы действовали в соответствии с рыночными тенденциями и также понизили процентную ставку по одной из наших ипотечных программ «Собственник» на 1,25% - до 10,5% годовых».

По данным аналитиков «МИЭЛЬ», в III квартале 2009 года шло постоянное снижение процентных ставок по кредитам: по сравнению со II кварталом они в целом... Читать дальше »

   Одна из самых часто встречающихся отговорок для бездействия людей, которые хотят купить квартиру, в том, что им никто не выдаст ипотечный кредит по той или иной причине. Эта задача действительно стоит передо многими людьми и бывает её не так просто решить.

Конечно, если у человека большая «белая» заработная плата, и он хочет получить относительно небольшой кредит, то никаких особых трудностей не возникает. А если как в большинстве случаев, заработная плата «серая», да еще и так, что у вас действительно нет такого дохода, какой нужен для получения кредита, а вы хотите погашать кредит из сумм полученных от сдачи купленной на этот кредит квартиры или кредит будут погашать ваши родственники, которые в силу возраста или еще каких-либо причин, не могут выступить с вами созаемщиками, то задача в получении ипотечного кредита сильно усложняется.

Итак как же всё-таки получить ипотечный кредит, если вы не проходите по критериям Банка? В этой статье, я коротко опишу, что требуется Банку для того, чтобы выдать ипотечный кредит, основное внимание уделено именно неафишируемых требованиям Банка. Как сделать так, чтобы упростить эту процедуру и получить ипотечный кредит с первого раза?

После получения третьего ипотечного кредита и нескольких отказов в выдаче кредита, длительного общения с ипотечными брокерами, я начал понимать, что нужно банкам, и по какому алгоритму нужно действовать. Итак, начнем.

1. Первая глобальная идея, которую нужно освоить на уровне подсознания:

Нужно выбирать не тот банк, у кото... Читать дальше »

   Как выплатить ипотечный кредит - и не разориться? Разбираем типичные проблемы заемщиков и возможные пути выхода из сложных ситуаций. 

СБИВАЕМ ДРАКОНОВСКУЮ НЕУСТОЙКУ

На днях ко мне подошел коллега: «Представляешь, я на несколько недель просрочил выплаты по ипотечному кредиту за свою квартиру, и банк насчитал мне дикую неустойку по 100 долларов за день! Бандиты, когда на счетчик ставят, и то меньше берут!».

Как оказалось, такая драконовская неустойка, в принципе, не должна была бы стать сюрпризом, поскольку в кредитном договоре мы с коллегой, покопавшись, нашли соответствующий пункт. Да, размер штрафа явно «неадекватный», но, с другой стороны, заемщик на радостях от покупки квартиры сам под таким договором подписался. Ну, а то, что внимательно все страницы малопонятного текста сразу не прочитал - так это ситуация типичная…

Можно ли что-то предпринять в таком случае? Да, обнадеживают адвокаты по защите прав потребителей.

Палочкой-выручалочкой может стать статья 333 Гражданского кодекса РФ. Она говорит о том, что неустойка, которая необъективно завышена и несоразмерна масштабам ущерба, понесенного банком из-за просрочки платежей по кредиту, может быть снижена судом в пользу заемщика.

То есть, строго по закону, снижения размера банковского штрафа нужно добиваться в суде. В то же время специалисты Центрального банка РФ в качестве аргументов заемщику рекомендуют ссылаться на ст. 333 ГК РФ (см. выше), а также на ст. 428 Гражданского кодекса. Суть последней заключается в следующем: если в договоре есть условие, явно обременительное для заемщика, но в ходе заключения договора изменить его содержание было невозможно (т.к. банк предлагает готовый стандартный вариант договора), то впоследствии заемщик вправе требовать изменения договора с такими кабальными условиями.

Все эти аргументы л... Читать дальше »

   Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал от кризиса: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Но сейчас чувствуется некоторое оживление. Конечно, до «докризисных» показателей еще далеко, тем не менее, они лучше, чем в начале года. Эту тенденцию мы решили обсудить с экспертами.

Для начала журнал Metrinfo.Ru познакомит вас с официальной статистикой, которая, как известно, беспристрастна. А цифры показывают нам, что падение ипотечных показателей прекращается. И намечается скромненький рост.

Во II-м квартале 2009 г. ипотеку на балансе имели 564 банка – это на 36 меньше, чем в начале года. Из 50 крупнейших банков ипотечные кредиты новым заемщикам выдавали 40. Это данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

А по данным Центробанка РФ, в I квартале 2009 года ипотечных кредитов было выдано меньше в шесть раз (всего - 24,4 млрд. руб) по сравнению с аналогичным периодом прошлого, 2008 года.

Во II квартале наметилась положительная динамика, кредитов было выдано больше – на 30,8 млрд. руб., но по сравнению с прошлым годом это тоже меньше примерно в шесть раз. Всего за I полугодие 2009 г. банки выдали 44 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 213 тыс., что практически в пять раз меньше.

Больше всех кредитов выдали Москва, Тюменская область, Санкт-Петербург, Московская область и Пермский край. 

В Московском регионе в июле 2009 г. количество выданных ипотечных жилищных кредитов составило1384 кредита. Это в два раза больше, чем в июне, но все еще в 2 раза ниже среднемесячного показателя 2008 года.

Согласно прогнозу АИЖК, за весь 2009 г. будет выдано ипотечных кредитов на сумму 100-120 млрд. руб., что в шесть раз меньше чем в 2008 г., а в ко... Читать дальше »

   Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру

Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанн... Читать дальше »

   Некоторые сегодня шутят: «В связи с финансовым кризисом в России приняли новый закон о замене смертной казни пожизненной ипотекой под 20% годовых». В период экономического спада, когда люди начинают отказываться от многих привычных вещей, чтобы продержаться на плаву, мечты о приобретении квартиры в рассрочку кажутся безумием. Но и в неспокойном ипотечном море есть бухта стабильности и надежности — это социальная ипотека. 

Коротко о программе 

Программа, запущенная в Москве в середине 2005 г., не потеряла актуальности и во время кризиса. И этому есть свидетельства. Так, коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА) — основной оператор этой программы — в 2008 г. выдал самое большое число ипотечных кредитов (3762). Причем наиболее активными месяцами были ноябрь и декабрь. 

Что же такое социальная ипотека, кто может стать ее участником и какие существуют этапы получения с ее помощью заветной квартиры — об этом и пойдет далее речь. 

Социальная ипотека — это приобретение гражданами квартир с использованием механизмов ипотеки в зданиях, построенных за счет средств городского бюджета. В рамках программы возводятся новые дома типовых серий в поселке Северном, Южном Бутове и еще в нескольких районах Москвы. Главное отличие и преимущество такого жилья в том, что оно реализуется по льготным ценам, фактически равным себестоимости строительства. Ипотечный кредит предоставляется банком на срок от 3 до 30 лет под 11,7% в рублях и 9% в долларах. 

Такие привлекательные условия ипотечного кредитования доступны только очередникам-москвичам. Претенденты могут больше не томиться в ожидании бесплатного жилья два десятка лет, а стать участниками программы. Правда, для этого они должны обладать достаточными финансовыми возможностями. Кроме стабильного заработка нужно иметь собственные накопления для внесения первоначально... Читать дальше »

   Такой кредит интересен заемщикам прежде всего тем, что он не целевой. То есть потратить деньги можно на все, что захочется включая недвижимость.

История в лицах

Мои знакомые, живущие в коммуналке, оказались в ситуации, требующей от них оперативных действий. Дело в том, что их соседка решила срочно продать принадлежащие ей две комнаты в коммуналке. Сама соседка многие годы не жила в этой квартире, недорого сдавая свои комнаты семье моих знакомых. Получалось, что за небольшую плату они занимали целиком трехкомнатную квартиру.

Но у соседки изменились жизненные обстоятельства. Сын решил жениться. На семейном совете решили продать две комнаты в коммуналке и на эти деньги купить молодоженам двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье (благо по предварительной оценке риелторов такая сделка проходила). Действуя в рамках закона, соседка первым предложила моим знакомым выкупить комнаты или подписать отказ. Учитывая то, что продавались комнаты срочно и по невысокой цене, посторонние покупатели нашлись сразу. После долгих переговоров соседка согласилась подождать с продажей, но не больше месяца. Она поставила знакомым условие: за этот период либо покупаете комнаты, либо отказываетесь.

Конечно, семье знакомых не хотелось менять сложившийся за годы уклад жизни. Им хотелось стать собственниками трехкомнатной квартиры в столице целиком. Но где можно быстро достать необходимую сумму?

У этой семьи была однокомнатная квартира в Подмосковье, которую они сдавали. Не жили они в подмосковной квартире, так как работали в столице, да и метраж «однушки» был небольшим. Первая мысль – продать подмосковную «однушку», добавить сбережений и выкупить комнаты у соседей. Но продать квартиру быстро не получилось, так как слишком много представлено на рынке аналогичных предложений, к тому же все продавцы готовы торговаться. Семья даже попробовал... Читать дальше »

  Из 12 плательщиков ренты жилье досталось одному 
 
Агентства недвижимости и клиенты разочарованы в способе приобретения квартир по договорам ренты, на которые лет десять назад столица пережила настоящий бум, - пишет «Квартирный ряд». 
 
Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму (обычно 20-40% от рыночной стоимости) плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. 
 
Существуют договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В последнем случае оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами. 
 
Корреспондент «КР» обзвонил своих знакомых, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснил, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания. 
 
Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной – ее квартира. 
 
Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоп... Читать дальше »

 Система ипотечного кредитования, в больших муках зарождавшаяся в России, не успев окрепнуть, начала биться в агонии кризиса. Все заинтересованные лица – правительство, банки, строители, заемщики – занимаются поиском выхода из сложившейся ситуации. Результаты этих усилий можно наблюдать уже сейчас, ну а что будет дальше – рассудят время и рынок.

Доля жилья, купленного с помощью банковских кредитов, дойдя, в зависимости от региона, до 30 – 50 % в общем количестве сделок по купле-продаже жилой недвижимости, с началом финансового кризиса снизилась до уровня трех- четырехлетней давности. Обрушение виртуальной финансовой пирамиды, выстроенной крупнейшими мировыми банками на зыбком основании дешевой ипотеки в США, Англии и ряде других стран было озвучено всеми СМИ и «разжевано» разномастными аналитиками. Соответственно, в России финансовый кризис выразился не только в оттоке инвестиций, прекращении доступа российских банков к низкопроцентным западным кредитам, но и в снижении доверия населения к самому понятию банковских кредитов и, в частности, к ипотеке, как таковой.

Еще до кризиса ипотека в нашей стране была объектом множества шуток и анекдотов. На человека, «ввязавшегося» в ипотеку, смотрели как на сумасшедшего или смертельно больного, причем согласившегося на это добровольно. С приходом же кризиса, множество ужасных и неприглядных историй, связанных с ипотекой (с невозможностью ее оплачивать), попали на телевидение, на страницы газет и в Интернет. Фактически, вся система российского банковского кредитования попала под спонтанную, но от этого не менее мощную, компанию антирекламы. Ипотека же предстала чудовищем, выбрасывающим семьи с детьми на улицу без гроша в кармане, доводящим вполне нормальных людей до самоубийства и пожирающим младенцев на завтрак.

Действительно, на первых порах, почувствовав угрозу собственной стабильности... Читать дальше »

 Все чаще можно услышать разговоры о том, что стало сложнее выплачивать ипотечный кредит. Уровень доходов населения упал. Хотят слухи, что банки будут отбирать квартиры, которые находятся в залоге. Некоторые даже получали из банков соответствующие письма. Стоит ли паниковать? Можно лишить себя таких проблем, заранее определив тактику действий в подобной ситуации. 

Агентства недвижимости дают разные рекомендации тем, кто не в состоянии погашать ипотечный кредит. Кто-то может сдавать квартиру или комнату, может быть имеет смысл обратиться в банк и попросить реструктурировать кредит. Находятся и такие заемщики, которые готовы вернуть банку предмет залога, понимая, что других вариантов нет.

Как правило, банк готов делать уступки клиенту на протяжении трех месяцев, позволяя в этот срок решить проблемы с выплатой кредита. Дальше разбираться с заемщиком начинают коллекторские агентства. Но необходимо отметить, что банки охотнее идут на уступки тем заемщикам, которые не прекращают полностью выплаты по кредиту.

Имеет смысл пересмотреть собственные доходы и расходы. Возможно, вы упустили какие-то варианты, например, получение налогового вычета в случае приобретения жилья. В Налоговый кодекс были внесены поправки, увеличившие с 1 до 2 млн руб. сумму, с которой можно получить налоговый вычет в случае приобретения или постройки собственного жилья. Максимальная сумма вычета составляет 260 тыс. рублей. Эта норма распространяется на все правоотношения, начиная с 1 января 2008 года. Таким образом, если вы купили или построили жилье после этой даты, то вы можете выполнить перерасчет подоходного налога и получить деньги обратно.

Если же вы задумываетесь над тем, чтобы рефинансировать имеющийся кредит, то необходимо взвесить не только все за и против данного метода, но и понять, согласится ли на это банк. Скорее всего, вы не сможете рефинан... Читать дальше »