Недвижимость – предмет в высшей степени заметный. В карман ее не спрячешь, за границу не вывезешь. Этот факт, а также весьма немаленькая стоимость квартир, дач, коттеджей и т.п. привлекает к объектам real estate пристальный интерес государства. В первую очередь, конечно, налоговых органов. Можно без преувеличения сказать, что ни один шаг владельца недвижимого имущества не остается без внимания.

Как проявляется это внимание на разных этапах, чего ожидать и как правильно поступать в каждой ситуации – ответы на эти вопросы искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Покупка: налогов нет, зато интерес имеется

Приобретение недвижимости не влечет за собой необходимости платить какие-либо налоги – во всяком случае, нигде в законодательстве РФ противоположного (т.е. что налоги в этом случае платить надо) не сказано. Существует, правда, еще один аспект проблемы. Все жители («налоговые резиденты», по терминологии ФНС) обязаны платить подоходный налог. И если некий гражданин всю свою жизнь получает 7000 руб. в месяц, а потом вдруг покупает квартиру за 50 млн. – резонно возникает вопрос: откуда он взял деньги?

«До 10 августа 2003 года действовала ст. 86.1. Налогового кодекса «Налоговый контроль за расходами физического лица», - напоминает Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – В ней прямо говорилось, что целью данного контроля является «установление соответствия крупных расходов физического лица его доходам». В другой статье НК, 86.3, продолжает эксперт, отмечалось, что если налоговые органы обнаружат несоответствие размеров доходов и расходов, они направляют физическому лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества. Граждане, получившие такие требования, обязаны были в течение 60 дней предс... Читать дальше »

   Перепланировка - дело хитрое. Начав заниматься глобальным ремонтом самостоятельно, вы рискуете в итоге оказаться «у разбитого корыта». Секреты грамотной перепланировки - в нашей статье.

Перепланировка квартир и перепланировка помещений

Перепланировка квартир ограничена многими запретами. Нельзя затрагивать каркас, увеличивать площадь квартиры за счет полома стен лоджии, ванной комнаты и туалета. Комнаты, которые должны иметь повышенную гидроизоляцию, нельзя размещать над основными помещениями.

Внешняя перепланировка квартир допускается только в том случае, если она не портит облик дома в целом и не угрожает фасаду здания.

Если перепланировка квартир ведется самостоятельно, отсутствуют проекты перепланировки, и согласование, полное документальное оформление и даже предварительное ознакомление с Жилищным кодексом, то собственника можно законно обязать вернуть квартиру в исходное состояние.

Архитектурное проектирование. Перспектива длительного пользования

Архитектурное проектирование жилых и нежилых зданий ведется с тем расчетом, что они будут эксплуатироваться несколько десятилетий. Именно поэтому перепланировка квартир не должна идти в разрез с архитектурным проектированием и являться причиной обвалов зданий.

Есть только один способ узнать, насколько точно соответствуют проекты перепланировки законодательству и нормам безопасности - осуществить согласование перепланировки. Так же есть только один способ успешно пройти это согласование - обратиться в строительную организацию с хорошей репутацией. Такие компании умеют находить компромиссы между капризами архитектора, для которого архитектурное проектирование - это дело жизни, и капризами владельца, для которого перепланировка квартир - вопрос комфорта.

Как отличить хорошую строительную организацию от любой другой

То, что архитектурно... Читать дальше »

   Заключая любую сделку, хочется быть уверенным, что она будет непременно исполнена, и никакая из сторон уже никуда не уклонится. Чтобы этого добиться, законом установлены меры обеспечения исполнения обязательств. Наиболее распространены такие способы как поручительство, задаток, неустойка и залог. В чем их смысл и что о них необходимо знать? 
 
Поручительство: просчитайте ваши возможности 
 
Журнал Metrinfo.Ru напоминает, что наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче кредитов и займа. Наверняка многих из вас просили выступить поручителем. Но прежде чем согласиться стать поручителем даже у своих родных и знакомых, необходимо знать, что вас может ожидать. Договору поручительства посвящены 361-367 статьи ГК РФ. 
 
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека – то есть заемщика. Вернее – за исполнение заемщиком своих обязательств. Договор поручительства заключается в письменной форме. 
 
Суть поручительства в следующем: 
 
Заемщик берет кредит в банке. Чтобы обеспечить обязательства по возврату данных в долг денег, банк заключает договор поручительства с третьим лицом (поручителем). Им, как правило, выступает хороший знакомый, друг, родственник заемщика. Если должник не сможет платить по кредиту, то кредитор (то есть, банк) имеет полное право обратиться за деньгами к поручителю, который и будет обязан погасить задолженность. 
 
Поручитель и должник несут солидарную ответственность, то есть кредитор вправе обратиться как к должнику, так и к поручителю. 
 
Если кредитор обратится с требованием платить по долгам должника, то поручитель будет обязан оплатить не только сумму основного долга, и проценты по кредиту, но и другие убытки, которые понесет кредитор, например, - возмещение судебных издержек. 
... Читать дальше »

   Проверка юридической чистоты квартиры не случайно одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели квартир с подозрением относятся к продавцам, и, к сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять "чистоту" квартиры нужно во всех случаях покупки недвижимости, причем, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. 

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рисковано. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению. 

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры ... Читать дальше »

   31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). 

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права. 

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru 

Ранее возникшее право

Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года?

Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?

Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года. 

Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный з... Читать дальше »

   Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру

Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанн... Читать дальше »

   Вместе с началом приватизации квартир в середине 90-х годов жители домов увлеклись перепланировкой своих квартир. Именно тогда начали активно увеличивать и объединять санузлы, объединять комнаты с кухнями, ломать вентканалы, объединять жилые комнаты с лоджиями и балконами. На тот момент еще не существовало законов, контролирующих перепланировку и четко регламентирующих процедуру ее согласования.

На сегодняшний день порядок проведение и согласование перепланировки закреплен на федеральном уровне в Жилищном Кодексе РФ. В Москве проведение перепланировок регламентируется Постановлением Правительства Москвы №883-ПП от 15.11.2005г. "О реализации положений Жилищного Кодекса РФ и правовых актов г. Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах".

Для некоторых граждан процедура оформления разрешения на перепланировку может показаться обременительной. В результате они решаются произвести перепланировку без наличия необходимых документов, рискуя понести ответственность за несанкционированную перепланировку.

Чем владельцу грозит несанкционированная перепланировка?

Прежде всего - это административная ответственность. Согласно Закону г. Москвы «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонд» за нарушение порядка проведения работ по переустройству жилых помещений на гражданина накладывается штраф от 15 до 25 МРОТ. (МРОТ на сегодняшний день равен 100 рублей). При этом уплата штрафа не освобождает человека от обязанности согласования перепланировки или приведение жилого помещения в прежнее состояние. Нужно также понимать, что не всякую перепланировку квартиры можно согласовать. Можно согласовать только ту перепланировку, которая не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, не влияет на ... Читать дальше »

   Рынок недвижимости в нашей стране пока очень далек от стандартов, принятых по всему миру, и больше всего подпадает под описание "стихийный". Тем не менее, рыночные отношения усложняются с каждым годом, а потому обывателю сориентироваться в них все сложнее. В этих условиях появляется огромное количество посредников между продавцом и потенциальным покупателем - агентств недвижимости и риэлтерских контор.

Услуги, предоставляемые такими организациями, могут быть самыми разнообразными, но чаще всего риэлторы не только подыскивают предложения, способные вас заинтересовать, но и берутся за оформление документов и ведение переговоров. 

Принято считать, что риэлтерское дело у нас появилось только в начале 90-х годов, что совершенно не верно - первая "контора комиссионерства" была зарегистрирована в Санкт-Петербурге еще в 18 веке. По сей день сохранились рекламные буклеты и брошюры, подтверждающие, что за свои услуги владелец просил 3% от стоимости сделки. Предприятия такого рода существовали до самой революции и считались прибыльным и очень надежным занятием. 

На сегодняшний день риэлтерский бизнес является очень перспективным, хотя и хлопотным делом. Все агентства работают, как с желающими продать свое недвижимое имущество, так и с его возможными покупателями, при этом количество предоставляемых услуг зависит от уровня организации. Так, практически все риэлтерские конторы, сотрудничая с продавцами, предлагают возможность оценки и инвентаризации недвижимости, берут на себя заботы и расходы по размещению рекламы, занимаются поиском покупателей, а также улаживают любые вопросы, связанные с подготовкой документации и договоров. Некоторые агентства предоставляют услуги профессионального переводчика (если предложением их клиента заинтересовался иностранец) и даже выдают мини-кредиты на ликвидацию коммунальных задолженностей. 

По... Читать дальше »

   Вы собираетесь покупать квартиру? Естественно перед этим необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Один из важных моментов, на который необходимо обратить свое внимание, - это наличие прописанных в жилом помещении граждан. Такие граждане могут в будущем доставить огромную проблему новому собственнику.

Лучший вариант для покупки – «пустая» квартира

В идеале лучше всего покупать жилье, из которого уже выписались как собственник, так и все члены его семьи. Тогда вам не придется бегать по всем инстанциям с требованием выписать чужих вам людей.

Если же вы приобрели жилье, но в нем зарегистрированы жильцы, то в принципе, выписать их можно. Как гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из этого следует, что если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, то они теряют право пользования данным жильем и должны быть выписаны. Но вся проблема в том, что происходит это не автоматически, для этого придется еще приложить немало усилий.

Хорошо если такой «прописанный» лично явится в местный ЖЭК (паспортный стол) и выпишется из квартиры. В таком случае считайте, что вы еще легко отделались. Но если этого не происходит, то тут уже придется бегать вам. И идти нужно будет не в ЖЭК, а в суд. Так как выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. То есть вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчиком по которому будет зарегистрированное в жилом помещении лицо. Если суд примет решение в вашу пользу, то с данным документом необходимо будет обратиться в ЖЭК, где неугодное лицо выпишут. Основанием для выписки будет служить норма закона,... Читать дальше »

   Недавнее Постановление Пленума Верховного Суда России разъяснило, как решать жилищные проблемы бывших членов семьи.

 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

КАК ВЫСЕЛИТЬ «БЫВШЕГО», ЕСЛИ ЖИЛЬЕ НЕ ПРИВАТИЗИРОВАНО

Мы с мужем прописаны в не приватизированной квартире, он главный квартиросъемщик, но уже 10 лет не живет в этой квартире и не платит за нее. При этом ведет аморальный образ жизни (бичует, пьет) и не соглашается на приватизацию (напомним, ее срок истекает 1 марта 2010 г. - Прим. Ред.). Могу ли я выписать его и как это сделать?

Лидия.

Чтобы снять с регистрационного учета («выписать») бывшего супруга без его согласия, придется обращаться в суд.

В иске нужно указать, что вы просите суд признать «бывшего» утратившим право пользования жилым помещением в данной квартире на основании ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ.

Решение суда с такой формулировкой можно будет смело отнести в территориальный орган Федеральной миграционной службы (напомним, сейчас именно ФМС ведает вопросами регистрации граждан и снятия с регистрационного учета), и это будет безоговорочным основанием для «выписки».

Будьте готовы к тому, что на практике выиграть подобное дело в суде непросто. Чтобы убедить суд выселить бывшего супруга, надо доказать ряд обстоятельств. Упомянутое Постановление Пленума Верховного Суда уточняет, что должны рассматриваться (и соответственно сопровождаться доказательствами со стороны истца) следующие вопросы:

- по какой причине и как долго ответчик (т. е. выселяемый бывший супруг) отсутствует в жилом помещении;

- носит ли его выезд из жилья вынужденный характер (скажем, конфликтные отношения с другими жильцами) или он не проживает в квартире добровольно;
... Читать дальше »