После расторжения брака, жить под одной крышей с бывшими членами семьи, как правило, не комфортно. Поэтому собственники задаются вопросом о выселении «лишних» жильцов. Действующее законодательство предусматривает различные основания для выселения из жилых помещений, которые зависят от многих факторов. Адвокат Олег Сухов, рассказал о 14 способах выселения, которые могут быть применены при прекращении семейных отношений.

Первый способ. Если прописанные в квартире лица перестали быть членами семьи собственника жилого помещения, собственник вправе обратиться в суд с требованиями о выселении, снятии с регистрационного учета бывших членов своей семьи. Однако если выселяемые лица не имеют другого жилья или дохода, достаточного для найма иного жилого помещения, то суд предоставит им рассрочку исполнения решения от 3-х месяцев до года. Если же собственник обременен алиментными обязательствами в отношении выселяемых бывших членов своей семьи, то выселение без обеспечения иным жильем указанных лиц не допускается вовсе.

Второй способ. Если квартира была продана, или отчуждена иным способом в собственность посторонних лиц, то новые собственники вправе в судебном порядке выселить и снять с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц, которые ранее являлись бывшими членами семьи прежнего владельца. Важно! Указанное право выселения не распространяется на зарегистрированных лиц, которые ранее отказались от участия в приватизации данной квартиры.

Третий способ. Если выселяемые занимают жилое помещение по договору коммерческого найма? или аренды, и срок по указанным договорам истек, то истечение указанного срока является достаточным основанием для прекращения жилищных отношений и выселения, если иное ... Читать дальше »

Статья о том, при каких обстоятельствах можно выписать и снять с регистрационного учета из муниципального жилого помещения зарегистрированных, но не проживающих в нем лиц. Временно отсутствующим нанимателям жилого помещения и (или) членам их семей, включая бывших, необходимо знать, что за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма.

При этом речь идет именно о временном отсутствии. Если же жилец покинул наемное помещение навсегда, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя, т.е. проживающие в квартире лица) вправе потребовать в судебном порядке признания отсутствующих утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

При разрешении споров по приведенным основаниям суды выясняют следующие обстоятельства:

-По какой причине и как долго не проживающие в квартире лица отсутствуют в помещении;

-Их выезд носил вынужденный (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный характер;

-Является ли выезд временным (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянным (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.);

-Чинились ли выехавшим лицам препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в квартире, или не -чинились, в том числе и во вселении;

-Приобрели ли выехавшие право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;

-Исполняют ли не проживающие в жилом помещении обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Проанализировав все приведенные пункты, суд может прийти к вывод... Читать дальше »

Покупка квартиры – серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. 

1. Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи.

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки совершенные с ней.

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обр... Читать дальше »

Что делать одиноким бабушке и дедушке, которым нечем платить за квартиру и не хватает денег на еду, одежду, лекарства?«Заключать договор ренты!!!» — оптимистично советуют риелторы. Так что же такое рента, и с чем ее едят????? ? Говоря «простым языком», рента — это когда одна сторона (человек старше 60 лет) передает другой стороне свое имущество и до конца дней получает материальную поддержку. Рентодатель покупает квартиру в 3-4 раза дешевле реальной ее стоимости, при этом право на заселение получает только после смерти рентополучателя. Цена квартиры зависит от возраста пенсионера. Чем ближе «конец» одинокой бабушки (или дедушки), тем дороже квартира!!!
Купить ТАКУЮ квартиру не так просто. Это большие хлопоты и риск. Отчетливо ясно, что не от хорошей жизни одинокие бабушки и дедушки отдаются в руки риелторам, в результате их собственная смерть становится кому-то выгодной. Вопрос смерти рентополучателя очень деликатный. Не имеющие жилья покупатели (рентодатели) волей-неволей вынуждены вздыхать и думать про себя: «когда же ЭТО случиться?!!?»
Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.
Становясь собственниками квартиры по договору ренты, покупатели, конечно, рискуют приобретенной недвижимостью и вложенными в нее деньгами. Пожилые люди чаще всего опасаются за свою жизнь. Получателей ренты можно успокоить: если у них возникают какие-либо проблемы, то представителями их интересов в суде выступают органы прокуратуры. Для этого пожилым людям надо всего лишь дойти до прокуратуры и напис... Читать дальше »

Если вам предлагают купить квартиру с прописанными гражданами, пусть и с большой скидкой, не спешите соглашаться. В будущем такая экономия может обернуться неразрешимыми проблемами. Чтобы их избежать, необходимо знать некоторые тонкости российского законодательства.

Правила выселения

Итак, вы — покупатель, объект продажи — квартира с зарегистрированными в ней гражданами. Кого вы по закону сможете выселить после совершения сделки?

Есть п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрено, что переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, если в квартире проживают супруг, дети, родители или другие члены семьи прежнего собственника, то, предъявив им после завершения государственной регистрации свое свидетельство о праве собственности, требуйте освободить жилье. В случае отказа обращайтесь в суд с соответствующим исковым заявлением. Имея на руках судебное решение, вы можете при помощи судебных приставов или без них освободить квартиру от ненужных гостей. Далее следует прийти в паспортный стол и снять бывших жителей с регистрационного учета.

Если квартиру не хочет покидать сам продавец, то ему надо напомнить о п. 1 ст. 235 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности прекращается при отчуждении имущества другим лицам. Продажа квартиры есть не что иное, как отчуждение, а значит, собственник утратил право пользования и обязан освободить жилое помещение в срок, установленный новым собственником (ст. 35 Жилищного кодекса РФ). В ином случае обращайтесь в суд и уже на основании судебного акта выписывайте и выселяйте бывшего владельца жилья.

Надо отметить, что в законе есть исключения из общего правила о выселении и выписке.... Читать дальше »

Очень часто собственники, решив продать свое загородное имущество, допускают ошибки, которые мешают гладкому и быстрому совершению сделки, а нередко и приводят к тому, что продавец теряет своего покупателя. Эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – обращают внимание на пять самых распространенных ошибок, типичных для подавляющего количества продавцов загородной недвижимости.

Ошибка первая: Нерыночная цена объекта

Как правило, у продавцов, особенно если речь идет об элитной недвижимости, много времени уходит на осознание реальной стоимости своего имущества. Каждый третий собственник уверен, что его недвижимость самая уникальная и второго такого дома нет, но человеку свойственно привязываться к личным вещам, особенно если в их создание вложены время и труд, но это сильно мешает адекватной оценке их стоимости. Завышенная цена существенно затягивает процесс продажи объекта.

Довольно распространенный случай, когда полгода, а то и год переоцененный дом не продается. Все это время владелец осознает истинную стоимость своего имущества, потому что в первый раз он эту цифру просто не слышит. Ничего критичного в этом нет, тем не менее, для продавца отсрочка сделки означает заморозку капитала, который мог бы быть в обороте и приносить определенный доход.

Ошибка вторая: Отсутствие товарного вида у дома

Непрезентабельный вид дома существенно затрудняет его реализацию. Большинство продавцов не задумываются, почему проводить предпродажную подготовку автомобиля считается естественным, а объекта недвижимости - куда более дорогостоящего имущества – нет. Пропитанная индийскими благовониями гостиная, скрипящая лестница или нерасчищенный от снега дво... Читать дальше »

Ежедневно покупатели недвижимости оказываются в достаточно неприятных ситуациях, которые связаны с мошенничеством и обманом при покупке недвижимости. Объем сделок, которые проворачивают в Москве, ежегодно составляет около 100 млн. долларов. Причем больше всего, а это приблизительно 46%, приходится на оценочные работы. Остальные 54% относятся на проворачивание афер с договорами, а все это происходит из-за того, что российские граждане так и не научились читать мелкий шрифт в договоре. 

От проблем в данной сфере никто не застрахован, поэтому в целях осторожности стоит прислушаться к советам известного адвоката Олега Сухова, который рассказал о самых рискованных сделках на сегодняшнем рынке недвижимости.

1. Предварительный договор о купле-продаже в новом доме

На сегодняшний день существует огромное количество двойных продаж по предварительно заключенным договорам, это происходит из-за того, что проследить количество проданного жилья по предварительному договору совершенно невозможно. На одном из последних собраний Движения «Обманутых дольщиков» один из лидеров поведал, что в Москве и в Московской области на сегодняшний день зафиксировано около 260 замороженных строек, при этом их количество возрастает с каждым днем. Кроме того довольно часто происходит такая ситуация, когда новостройки реализуют инвестиционные и строительные компании, которые не имеют полномочий продавать недвижимость такого типа. Эти схемы являются чисто мошенническими. В моей личной практике двойные продажи на рынке новостроек появляются практически каждую неделю.

2. Договор с иждивением пожизненного содержания

Этот договор является достаточно специфическим. В нем достаточно плохо разбираются не только рентодатели (покупатели), но и многие нотариусы, которые в силу законодательства должны оформлять данный вид договора. Вот н... Читать дальше »

Каждый день кто-то из покупателей недвижимости попадает в очень неприятную ситуацию, связанную с обманом или мошенничеством при приобретении квартиры, загородного дома или нежилого помещения. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра", рассказывает о наиболее опасных сделках на современном рынке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Сегодня наблюдается огромное количество двойных продаж по предварительным договорам, т.к. зафиксировать количество проданного жилья по предварительным договорам невозможно. Как на последнем собрании высказался один из лидеров Движения "Обманутых дольщиков" в настоящее время в Москве и Московской области зафиксировано более 260 остановившихся строек, и их количество растет с каждым днем.

Более того, очень часто реализуются новостройки строительными или инвестиционными компаниями, которые вообще не имеют полномочий на продажу такой недвижимости. Это прямые мошеннические схемы. В моей личной практике двойные продажи на рынке первичной недвижимости "всплывают" почти еженедельно.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Это специфический вид договора, в котором не разбираются не только покупатели - рентодатели, но и нотариусы, что в силу закона призваны оформлять указанный вид договоров. Что стоит знать о данных видах договоров? Если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, иное, то такой договор в судебном порядке может запросто быть расторгнут, т.к. доказательств оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило предоставить невозможно. Только из моей практики в год расторгается более 20 договоров подобного рода. Результат расторжения... Читать дальше »