Некоторые слова из профессионального сленга риелторов звучат не слишком изысканно и даже немного режут слух, но из песни слова не выкинешь. Они довольно точно отражают смысл. Одно из них – «ликвидность квартиры». Можно, конечно, попробовать перевести на русский язык, и тогда у нас получится «продажность квартиры», что, согласитесь, звучит совсем курьезно.

Ликвидность недвижимости - возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность.

Ликвидная квартира пользуется спросом, на нее легко находится покупатель. Соответственно, неликвидны квартиры, которые долго болтаются на рынке и не продаются.

Люди часто термин «ликвидность» понимают неправильно: «неликвидом» называют дешевые квартиры в старых панельных домах. «На самом деле такие квартиры в силу их дешевизны уходят с рынка в первую очередь и поэтому являются наиболее ликвидным товаром. И напротив: неликвидные объекты - элитные квартиры, так как из-за высокой стоимости, в миллионы и десятки миллионов долларов, могут находиться на экспозиции годами..



Большинство людей уверены – все, что принадлежит им, стоит огромных денег. И бывают неприятно удивлены, когда обнаруживают, что окружающие этого мнения не разделяют. Поэтому, пытаясь продать жилье, надо выставить «правильную» цену.

Адекватная цена – основное условие ликвидности квартиры. Квартира, пусть очень хорошая, но по явно завышенной цене продаваться не будет. На цену влияет масса факторов, а значит, опосредованно они воздействуют на ликвидность жилья. А иногда... Читать дальше »

Уложить сделку в три дня по силам только опытным риелторам.

 Срочно продать квартиру сейчас довольно просто. Многие компании, работающие на рынке, готовы оказать такую услугу. Но условия сделки у агентств различаются - кто-то заявляет о готовности выкупить квартиру по цене, близкой к рыночной стоимости, а кто-то требует большую скидку. Как выбрать выгодный вариант?

Иногда в жизни возникают непредвиденные обстоятельства, когда квартиру нужно срочно продать. Как решить эту проблему, какие документы нужно собрать, на какие деньги можно рассчитывать.

Палочка-выручалочка.

Для начала расскажем две реальные истории, о которых нам в свою очередь поведали риелторы. Семья  владела  двумя квартирами, одна из которых сдавалась. Но дети часто болели, и врачи им порекомендовали больше времени проводить на море. Поэтому было решено купить апартаменты на Кипре (там уже жили родственники), продав одну из квартир. Родня подобрала интересный вариант – апартаменты с двумя спальнями, которые прежние хозяева – англичане - продавали практически в два раза дешевле рыночной цены. Но деньги нужно было внести в течение месяца. Глава семьи принял решение срочно продать меньшую квартиру, чтобы не упустить выгодный вариант. Сделка прошла в прошлом году и заняла чуть больше недели. На срочной продаже своей квартиры потеряли около 20% от ее цены, но приобрели кипрскую недвижимость в два раза дешевле.

У героя следующей истории ситуация другая.

Как рассказали в компании, их клиент владел небольшим швейным предприятием. В один прекрасный день у него появилась возможность купить большую партию отличной ткани по бросовой цене. Однако необходимой суммы наличными у предпринимателя не было. Продажа автомобиля тоже не помогла бы решению вопроса. И тогда бизнесмен решил ид... Читать дальше »

Думаю, многие примерялись под эту фразу, и в ответе для себя желали именно её, правды! Но почему тогда она горькая, неужели сладкой правды не бывает?

Оказывается всё просто, она неожиданна. Для большинства, поменять картинку в своей голове - процесс не только долгий, но и мучительный. Отталкиваясь от ощущений каждого, спроецируем всё это на рынок недвижимости, и попробуем разобраться на конкретном примере:

Решение продать квартиру принято, и дело за малым - найти агентство недвижимости, которое поможет продать квартиру и осуществить Вашу мечту. Твёрдо уверовав, что на рынке два дурака - один продаёт, а другой покупает, и что в агентствах недвижимости работают исключительно риэлторы-волшебники, Вы даже не сомневаетесь, что они с легкостью смогут быстренько воплотить Вашу мечту в жизнь.

Итак, встреча с риэлтором на квартире.

Рассмотрим два варианта с двумя совершенно разными риэлторами:

1-й вариант. "Сладкий" риэлтор.

Ваш рассказ о своей квартире производит на риэлтора неизгладимое впечатление. Поддакивая в такт каждому вашему слову, и, подчёркивая плюсы вашей любимой и родной квартиры, он соглашается с Вашей оценкой, безропотно принимая в качестве аргумента рассказ о соседях, когда то продавших свою квартиру северянам... В итоге, мило поулыбавшись друг другу, он предложит Вам заключить эксклюзивный договор, прибавив свои 3% к цене, и заверив, что несомненно приложит все силы, и постарается всё сделать для продажи Вашей квартиры в самые кратчайшие сроки.

2-й вариант. "Горький" риэлтор.

Рассказываете уже не Вы риэлтору, а риэлтор Вам. То, что Вы старательно прятали в своей голове, он вытаскивает наружу, указывая Вам минусы Вашей прекрасной и дорогой квартиры. А аргументы про соседа вызывают у него только усмешку. Он твёрдо называет Вам рыночную цену, за которую реально можно сейчас прод... Читать дальше »

Вы хотите купить, продать или обменять свою квартиру на другую. И сразу же возникает вопрос: а как вы будете действовать - самостоятельно, обратитесь в какое-либо агентство по работе с недвижимостью или воспользуетесь услугами частного риэлтора?

Вопрос этот не простой, но от того, какое решение вы примете, насколько удачен будет ваш выбор, во многом зависит и то, как быстро вы сможете решить свой жилищный вопрос. У вас два пути. Либо - решать этот вопрос своими силами, с помощью друзей, родственников, знакомых и соседей, либо - обратиться к профессионалам. Конечно, от услуг риэлтора можно в принципе отказаться в том случае, если у вас есть масса свободного времени, хорошая юридическая подготовка и вы категорически настроены решать данный вопрос самостоятельно. Почему бы и не попробовать самому решить свой квартирный вопрос? Благо, интернет под рукой, можно разместить объявление и выбирать варианты обмена, ходить и смотреть, что понравится. «И чего тут сложного-то?», скажите вы.

Поверьте, вы не одиноки. Так, на «старте» думает, наверное, не меньше половины всех тех, кто приступает к решению своего квартирного вопроса. Но, спустя какое-то время, втянувшись в этот процесс, вы начинаете сталкиваться с трудностями, о которых вначале и не подозревали.

Оказывается, что работа по подбору нужной вам квартиры вовсе не сводится только к показам вашей жилой площади и просмотру тех квартир, что вас заинтересовали! Что это всего лишь видимая вершина айсберга…

Как правило, помучившись какое-то время, большинство решаете обратиться к помощи профессиональных риэлторов.

Так к услугам кого обратиться? К частному риэлтору или к услугам агентства по работе с недвижимостью?

Бытует расхожее мнение, что услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем услуги агентства, и поэтому более выгодны. Так ли это обстоит на самом дел... Читать дальше »

Смена экономической формации в нашей стране дала новую жизнь многим профессиям. Одна из них является сегодня чуть ли не самой популярной - это агент по недвижимости, или риэлтор. Его задача - найти продавца (или покупателя), достигнуть договоренности между сторонами и, наконец, провести сделку, т.е. подготовить и оформить все документы. 

Чем же рынок недвижимости так привлекателен для соискателей?

Прежде всего, тем, что любой пришедший сюда человек может в очень ограниченный срок, совмещая обучение с работой, добиться конкретных результатов (лучший тому пример - головокружительные карьеры директоров известных московских агентств недвижимости, которые всего лишь несколько лет назад пришли в свои компании на позиции рядовых агентов). Жестких возрастных ограничений нет. Более того, многие руководители агентств предпочитают, вопреки тенденциям российского бизнеса, набирать не молодежь, а тех, кому 35-45, считая рынок недвижимости бизнесом зрелых людей. Мировая практика показывает, что этот возраст оптимален для агента. Дело в том, что клиенты позволяют вести операции с недвижимостью (порой самым ценным имуществом, что у них есть) тем людям, которые внушают доверие. Молодой и энергичный человек иногда пугает своей излишней поверхностной результативностью. А клиенты хотели бы видеть основательность.

Несомненным достоинством этой работы является свободный график. Однако далеко не все способны организовать себя при такой свободе. Поэтому в некоторых агентствах устанаваливается определенный критерий, который выражается в том, что агент интересен для своей компании только в том случае, если его заработок, допустим, не менее $ 400-500 в месяц. Собственно, именно столько и может в среднем заработать агент, если он обладает некоторым опытом и работает полный день. Хотя это не предел.
Сами риэлторы считают положительной стор... Читать дальше »

Михаил Гороховский, вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость»

Ирина Кабардинцева, менеджер по персоналу IntermarkSavils

Евгения Пороцкая, руководитель учебного центра компании «Инком-Недвижимость»

Роман Мурадян, председатель брокерского совета холдинга «МИЭЛЬ»

Сергей Прокофьев, директор Центра риэлторских технологий «ЦРТ ВОСТОК», заместитель руководителя комитета по обучению Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ)

Можно ли освоить азы риэлторского бизнеса или повысить квалификацию непосредственно в компаниях, работающих на рынке недвижимости? Какие обучающие программы и курсы сейчас наиболее востребованы?

Михаил Гороховский:
— Когда образуется новая, как правило, небольшая компания, то лидер-директор сначала сам обучает вновь нанятых агентов. Новичок два-три дня наблюдает, задает вопросы, а потом отправляется в самостоятельное плавание. Через два-три года в компании появляются относительно опытные агенты, которым как наставникам передают на доучивание начинающих сотрудников. И только когда в компании работают уже более 30 человек, директор приглашает специалиста по привлечению, обучению и адаптации агентов — «три в одном». Опытные агенты посещают разного рода курсы и семинары. Сначала на стороне и за свой счет. Предпринимаются эксперименты по сотрудничеству с рекрутинговыми агентствами и различными центрами обучения риэлторов. Если численность компании достигла 70 человек, то в ней уже разделяют функции учета кадров и обучения, появляются специалисты и создается учебный центр.
Наиболее востребованными, на мой взгляд, могут быть курсы и семинары по повышению квалификации агентов, а также по обучению их риэлторским специализациям (аренда, элитная аренда, покупка квартиры в новостройке, операции с земельными участками, управление жилой недвижимостью и т. д.).

Ирина Кабардинцева... Читать дальше »

А сегодня я хотел поговорить о том, что творится с другой стороны «баррикад», о том, как клиенты «кидают» своих риелторов.

 Подобные случаи (в нашей практике), происходят нечасто, однако веру в человечество подрывают надолго.

 Итак, есть недвижимость, есть хозяин квартиры, есть покупатель и есть риелтор- или риелторы, которые организовали просмотр. И вот на просмотре (или до него) кому-то с той стороны «баррикад» приходит светлая мысль- а почему бы не общаться с контрагентом по сделке напрямую, минуя посредников? Можно сэкономить денег на оплате комиссионных, да и общаться без этих риелторских «заморочек» кажется проще. И вот в дело идут всяческие ухищрения- покупателя (или продавца) отжимают в уголок, шепотом диктуют свой телефон, или украдкой суют скомканную бумажку со своим телефоном. Встречаются варианты, когда гиперобщительный хозяин или покупатель нарочито громко и четко называют свое место работы (дальше понятно- Яндекс, найдется все!)

 

Надо сказать, что в большинстве случаев подобные «хитрецы» явно переоценивают свою харизму. И на контакт покупатель-продавец не идет. Все-таки время, когда при проведении сделки выстраивалась армия посредников, требующих денег просто за передачу информации (порой до половины стоимости недвижимости) – такое время ушло. И мы приближаемся к тому, как подобные дела ведутся в цивилизованных городах и странах - есть представитель интересов каждой стороны, причем, как правило, риелтор - это человек, которому доверяют и которого рекомендовали друзья или родственники. Поэтому подобные выходки воспринимаются крайне негативно самими покупателями или продавцами. Они как раз нанимают риелторов, чтобы не общаться с подобными «харизматичными» личностями. Мо... Читать дальше »

Во время кризиса много потерявших работу людей пробуют силы в риэлторском бизнесе. Как правило, на собеседованиях им предлагаются радужные перспективы с высокой заработной платой, бесплатным обучением, регулярной рекламой и собственной базой объектов. Что же из этого правда, а что миф?

Миф №1. Высокая заработная плата

При просмотре вакансий на сайтах рекрутинговых агентств, первое, на что «клюют» люди - это высокая заработная плата, и только потом они анализируют предполагаемый функционал должности на предмет «смогу/не смогу». Как и в любой другой специальности, основанной на торговле, для агента по недвижимости указывается ежемесячный доход в районе от 10 до 45 тыс. рублей. Однако, как правило, потенциальные новобранцы не учитывают тот факт, что такая зарплата «набегает» в результате процентов от сделки.

Большинство людей, приходящих на собеседование, вообще не имеют представление о риэлторской деятельности. Будущие риэлторы в поисках работы вовсе не обращают внимание на объявления с нижним уровнем зарплат. Хотя как раз эти суммы ожидают начинающих агентов. Ну, кто в здравом уме может поверить, что начинающему специалисту будут платить фикс 100 000 или 150 000 рублей? Однако верят и идут туда».

Размер оплаты труда риэлтора никто не ограничивает. Все зависит от количества закрытых сделок в месяц, что и определяет его доход. Как и в любой другой профессии, в риэлторстве успех новичка зависит от его личной мотивации, помощи наставника и удачи».

Таким образом, агенты по недвижимости работают за комиссионные без оклада. Поэтому первое время, пока человек не освоится, ему придется жить на собственные сбережения (до первой сделки).

Новичкам рекомендуется брат... Читать дальше »

Выбор риелтора сложен для потенциального клиента почти так же, как и самостоятельное проведение сделки с недвижимостью. Более того, даже если вы выберете хорошее агентство недвижимости, нет гарантии, что конкретный исполнитель будет достаточно квалифицирован или доброжелателен. Но есть определенные технологии, которые помогут не ошибиться в выборе.

Вся проблема в том, что помощь риелтора или ипотечного брокера, как и любую услугу, нельзя заранее оценить «на глаз», ее можно только попробовать «на зуб». Когда человек выбирает квартиру или дом, он может посмотреть будущую недвижимость, в крайнем случае хотя бы фотографию или нарисованный проект. Что же касается агентов по недвижимости или ипотечных брокеров, то их приходится выбирать только по их же собственным рекламным или словесным обещаниям.

Что отличает действительно хорошего специалиста в своем деле? С этим вопросом мы обратились к агентам по недвижимости, которые делом доказали свою состоятельность, – к победителям и призерам конкурса «Лучший риелтор», а также к экспертам в области ипотечного брокериджа.

Дмитрий Байда, победитель конкурса «Лучший риелтор»: Отличить хорошего от плохого… Это то же самое, что отличить врачей, сотрудников милиции, рабочих и так далее. Истина спрятана внутри, под внешней оболочкой. В любом случае рано или поздно вы узнаете, кто с вами работает, профессионал или аферист. Есть только небольшие рекомендации, на что сразу необходимо обратить внимание. Хороший риелтор, назовем его сразу правильно – профессионал:

1. Это, прежде всего, пунктуальный человек, который выслушает вас и попытается войти в ваше положение.

2. Это человек, который подробно все объяснит от начала и до завершения всего процесса, независимо от того, приняли вы решение работать с ним или другим риелтором.

3. Это человек, который не боится сказать «не... Читать дальше »

Не так давно я стал свидетелем оживленного обсуждения на форуме в интернете.

Один из участников спрашивал, нормальна ли ситуация, при которой нанятый им риелтор для продажи квартиры попросил некую сумму денег на «рекламные расходы».

Сложившаяся до недавнего времени схема работы риелтора с клиентами следующая.

1. Принимается некая форма сделки (покупка, свободная продажа, продажа с альтернативной покупкой и тд)

2. Оговаривается сумма, за которую будет продаваться или покупаться недвижимость.

3. Оговаривается размер вознаграждения риелтора.

После этого риелторы за свой счет давали рекламу, готовили необходимый пакет документов для сделки и после проведения расчетов между сторонами и передачи квартиры получали свои проценты.

Крупные фирмы в безусловном порядке забирают документы на квартиру (таким образом обеспечивая «эксклюзивность» себя как продавца), а также получают вознаграждение перед сделкой- как правило, под некое гарантийное письмо, или же арендуя еще одну ячейку в банке, куда и закладываются деньги фирмы (вообще, тема гарантийных писем в недвижимости достаточно обширна- впечатление, что агентства живут по своим законам, не совпадающим с законами РФ).

Кризис, который уже второй год является темой «номер 1», внес коррективы и во взаимоотношения между риелторами и их клиентами.

Вообще, надо сказать, что рынок недвижимости впервые столкнулся с серьезной проблемой отсутствия спроса со стороны потенциальных покупателей. До 2008 года все выставленные на продажу лоты — объекты недвижимости- достаточно быстро находили своих владельцев. Сегодня же время с момента выставления объекта на продажу до его реализации существенно выросло. А рекламные издания, которые непрерывно повышали все эти годы стоимость выхода объявления, еще больше подняли стоимость разме... Читать дальше »